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Guida al mutuo: sostituzione del mutuo, quando conviene?
27-04-2009
Dal 2007 cambiare il proprio mutuo casa costa meno, grazie alla riduzione o cancellazione della penale di estinzione. Inoltre, la Legge n. 40/2007 (Legge Bersani) e la Legge Finanziaria hanno stabilito costi nulli per la surroga o portabilità, una procedura semplificata per “trasferire” il proprio mutuo da una banca ad un’ altra e modificare i parametri del mutuo stesso (senza variare il debito residuo), rendendo ancora più facile e conveniente la sostituzione del vecchio mutuo.

SURROGA E SOSTUZIONE DEL MUTUO: QUALI DIFFERENZE?
Come abbiamo già visto, grazie alla surroga è ad esempio possibile cambiare il tipo di tasso (fisso, variabile o misto) in precedenza scelto; abbassare il peso degli interessi sulle rate, riducendo il costo del debito; allungare la durata del mutuo (fino a 40 anni) e di conseguenza ridurre l’ importo delle rate. In più, oltre all’ importo per estinguere il mutuo, si può ottenere una rilevante somma aggiuntiva da utilizzare come si preferisce. Bisogna tener conto che il valore degli immobili in Italia è cresciuto in media di oltre il 40% negli ultimi 5 anni: si può anche trasformare subito in liquidità l’ aumento di valore dell’immobile. In tal caso la sostituzione del mutuo avviene mediante una procedura differente dalla surroga, comunque con costi molto ridotti.

SOSTITUIRE IL MUTUO?
L’ andamento dei tassi d’interesse nel tempo, le variazioni delle condizioni offerte dalle banche, la comparsa sul mercato di nuovi prodotti e nuove banche, le novità legislative, sono tutte variabili che incidono notevolmente sul costo del proprio mutuo, anche parecchi anni dopo che lo si è stipulato.
E’ quindi consigliabile verificare periodicamente quanto si sta pagando e quali siano le condizioni offerte sul mercato per i nuovi mutui.
In tal modo si può valutare l’ eventuale opportunità di una modifica delle condizioni del mutuo o della sua sostituzione, per avvantaggiarsi di una maggiore convenienza economica e per adattarlo alle esigenze finanziarie della famiglia, che nel lungo periodo di durata del mutuo possono evolversi e modificarsi più volte.

QUANDO SOSTITUIRE IL VECCHIO MUTUO
Ecco una breve lista degli aspetti e dei parametri da tenere maggiormente sotto controllo, per i loro effetti sulla convenienza del proprio mutuo o la sua eventuale sostituzione:

Euribor e Irs: le variazioni di questi indici influenzano il livello dei tassi variabili e fissi, e quindi l’importo delle rate che si pagheranno. A seconda del momento di mercato, i valori di questi indici possono, ad esempio, rendere conveniente un passaggio da un tasso variabile ad un fisso, o viceversa;

Spread: viene sommato all’Euribor o all’Irs per definire il tasso d’interesse finale del mutuo. Ottenendo uno spread più basso si può quindi ridurre l’importo delle rate e la spesa per interessi passivi;

Durata: modificare la durata del mutuo permette di modificare anche sensibilmente l’importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si riduce l’importo delle singole rate, anche se complessivamente si pagheranno più interessi. Riducendola, le rate aumenteranno ma si pagherà un totale interessi minore e si estinguerà prima il mutuo;

Spese: ogni mutuo ed ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive diverse, molte delle quali da pagare periodicamente per tutta la durata del mutuo. Ridurle o eliminarle contribuisce quindi a incidere sul costo complessivo del mutuo;

Importo: nel modificare o sostituire il proprio mutuo si può intervenire anche sull’importo da rimborsare. Restituendo anticipatamente una parte del capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno più basse. Se, invece, si richiede della liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo, si avrà a disposizione una somma, anche ingente, per le proprie esigenze di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo, in genere meno costoso rispetto ad un’altra forma di finanziamento.

Per migliorare la situazione del proprio mutuo, una prima soluzione teorica potrebbe essere la rinegoziazione, ovvero la ridefinizione di uno o più parametri del mutuo con la stessa banca che ha erogato il mutuo. Spesso è però difficile ottenere modifiche adeguate alle proprie esigenze o in linea con le migliori condizioni di mercato del momento, rinunciando quindi di fatto a una maggiore convenienza economica.

L’ alternativa percorribile è quella della sostituzione del mutuo, che permette di scegliere le nuove condizioni e caratteristiche del mutuo tra le offerte di tante banche.
Con il passaggio alla nuova banca, il mutuo stesso può così essere rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, ed essere riadattato alle nuove esigenze del mutuatario.

LA SOSTITUZIONE DEL MUTUO
Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca, pagando l’ eventuale penale di estinzione.
Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di mutuo. L’ ipoteca sull’ immobile a favore della vecchia banca viene cancellata, e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.
Sia con il mutuo di sostituzione che con quello di surrogazione si mantiene la detrazione IRPEF degli interessi passivi per l’ acquisto della prima casa.
Una risoluzione dell’ Agenzia delle Entrate del 21 Dicembre 2007 ha inoltre precisato che, in caso di sostituzione di un mutuo prima casa con un mutuo di importo superiore, gli interessi passivi continuano ad essere detraibili per la percentuale cosrrispondente al rapporto tra il capitale residuo (maggiorato delle spese) del vecchio mutuo e l’ mporto del nuovo mutuo.

Fonte: [MondoFinanzaBlog]

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