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MERCATO IMMOBILIARE
Immobili: Il mattone torna ad essere un bene rifugio in Italia 24-05-2010
Corsi e ricorsi. Prima l'ascesa dei vari Ricucci, Coppola e Zunino, più conosciuti come i furbetti del quartierino, poi il repentino declino e ora una nuova scommessa immobiliare: nuovi volti e capitali italiani misto estero pronti a ridisegnare la mappa del mattone. Quello che è stato il settore più bersagliato nonché più stigmatizzato, perché reputato il responsabile di quella che è diventata la crisi delle crisi, sembra giunto al giro di boa. Certo ci sono volute scissioni, aumenti di capitali, riorganizzazioni del debito, scioglimento di joint venture, vere e proprie ristrutturazioni con a volte anche passaggi in Tribunale.
Ma oggi le diverse Pirelli Re, Risanamento, Ipi, Beni Stabili e Aedes, forti di una nuova identità ma con capitalizzazioni ancora sacrificate rispetto al patrimonio di proprietà, sono tornate sotto i riflettori. Intanto perché il mattone ormai viene giudicato assieme all'oro il nuovo bene rifugio in un momento in cui mercati, titoli di Stato e bond faticano a rappresentare una alternativa valida. Prova ne è – si fa notare – la buona tenuta dei fondi immobiliari rispetto agli indici azionari. E poi perché, secondo quanto ricostruito da banche d'affari ed esperti, c'è una pattuglia di nuovi immobiliaristi pronta a cavalcare la nuova onda grazie anche al contributo o al supporto di capitali stranieri. L'offerta, del resto, non manca: considerando solo il portafoglio di trading e le aree di sviluppo in vendita si parla di oltre 3 miliardi di euro di progetti e immobili. Senza considerare, poi, che in alcuni casi, vedi Pirelli Re o Aedes, l'eventuale investimento nel mattone potrebbe coincidere con un profondo riassetto azionario. Mattone a confronto Due numeri danno l'idea di come, negli ultimi mesi, si è comportato il settore immobiliare. Guardando per esempio i fondi immobiliari, sebbene poco liquidi, complessivamente la performance media da inizio anno è risultata negativa di appena l'1,5%. Hanno fatto meglio solo i titoli di Stato italiani e i corporate Bond europei che secondo gli indici di Jp Morgan e Banca Fideuram, hanno assicurato un total return compreso tra l'1,8 e il 2,1%. Niente, in realtà, se paragonato alle prestazioni di alcuni fondi immobiliari presenti nel paniere italiano: Investietico ha guadagnato oltre l'11%, Amundi Re Italia ha segnato +8,6% e Polis un +5,69%, mentre Olinda Fondo Shp è salita del 4,92%. Fanno da contraltare il fondo Atlantic 2 Berenice che ha perso da solo il 21% del proprio valore, così come il fondo Beta che è sceso del 10,3% o l'Immobilium 2001 che è caduto del 9%. Andamenti più in sintonia con i mercati: il Ftse Mib è sceso del 17% da inizio anno. Stessa musica se si guarda alle società immobiliari quotate in borsa: l'indice settoriale, il Ftse Italia All Share Real Estate, ha perso il 19,36% ma è convinzione diffusa che la Borsa non stia tenendo conto del patrimonio effettivo presente nel portafoglio delle società.
Tre miliardi in vendita Naturale che, alla luce di queste valutazioni, ma soprattutto dopo un lungo periodo che ha visto i prezzi delle case sgonfiarsi dai livelli record del 2006–2007, la scommessa è che a questo punto il settore possa ripartire. I capitali per investire, peraltro, non mancano. Proprio l'incertezza dei mercati ha spinto diversi investitori, complice il rientro dei capitali promosso con lo scudo fiscale, a ritirare parte della liquidità dall'azionario o dall'obbligazionario e a parcheggiarlo in attesa di occasioni. Ed è evidente che un bene essenziale come il mattone possa rappresentare una opportunità. In questo senso l'Italia può giocare un certo ruolo. Tutte insieme le principali società del settore hanno, sulla carta, oltre 3 miliardi di euro in immobili da vendere entro i prossimi 12-18 mesi. Dal conto sono esclusi i grandi patrimoni immobiliari presenti nel portafoglio dei gruppi industriali e finanziari e prossimi alla valorizzazione (vedi il caso di FondiariaSai). In questa cifra entrano, piuttosto, due progetti di sviluppo: l'intera Area Falck di Sesto San Giovanni e parte, circa il 45%, di Milano Santa Giulia. Due iniziative che fanno capo entrambe al gruppo Risanamento. Per l'area Falck, il cui prezzo di realizzo, è stimato tra i 450 e i 480 milioni, ed è in corso una trattativa serrata con la coreana Honua Group che nella proposta si è fatta accompagnare da alcune figure emergenti, tra i quali Davide Bizzi, Andrea Dini e le coop di abitazione legate al gruppo Auprema. L'obiettivo è chiudere l'accordo entro fine maggio in modo da firmare un contratto per giugno. Il nodo da sciogliere resta il prezzo. Riguardo a Santa Giulia, Risanamento ha messo in agenda la prossima cessione del 45% del progetto che potrebbe valere attorno ai 415 milioni. Capitolo diverso per società come Beni Stabili, che si sta trasformando in Siiq, e Ipi. Entrambe, archiviato il tema del riassetto societario, sono completamente focalizzate sul business e quindi concentrate sulla cessione del portafoglio di trading. Per Ipi si tratta di circa 140 milioni di euro in asset mentre per Beni Stabili il patrimonio in vendita è compreso tra il 5 e il 10% degli asset gestiti che sono pari a 4 miliardi: 250-420 milioni di euro.
