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MERCATO IMMOBILIARE
Analisi del mercato immobiliare italiano: a noi non succedera' mai 28-05-2007
Dopo un' interminabile sequenza che ha portato i tassi americani dall' 1 % al 5,25 %, la BCE unica istituzione che quasi da sempre ha dichiarato un “inflation targeting ” e che ha come obiettivo primario quello della stabilità dei prezzi, ha in serbo un ulteriore aumento per il mese di Giugno che porterebbe la manovra totale ad un raddoppio effettivo dei tassi dal 2% al 4% con possibili ulteriori incrementi entro la fine
Ora la domanda che si pone è la seguente: la dinamica che ha portato il mercato immobiliare americano in recessione, e badate bene, non correzione, non contrazione, e men che meno stabilizzazione, può verificarsi un domani anche in Europa e particolarmente nella nostra Italia, è un fenomeno tipico solo americano o …….a noi non succederà mai?!
Andiamo per un istante all'origine di questo boom mondiale del settore immobiliare che per caratteristiche e dinamiche, è diffuso a macchia di leopardo in ogni angolo del pianeta, fatta eccezione per alcune realtà. L'enorme liquidità immessa nel mercato dalle banche centrali in questi anni, unitamente alla crisi dei mercati finanziari ha indotto la crescita esponenziale del settore immobiliare, in quanto gli investimenti si sono diretti prevalentemente verso un'unica asset class, facendo esplodere una vera e propria corsa all'oro sia di natura prettamente speculativa che fisiologica ovvero determinata dalla necessità di avere un'abitazione in cui vivere.
Immobili che vedono lievitare il proprio valore tramite rapide operazioni, con passaggi di proprietà talvolta tra le stesse società immobiliari ed attori del mercato che realizzano operazioni di facciata atte ad incrementare virtualmente il valore degli immobili in portafoglio. Operazioni talvolta prevalentemente messe in atto tramite l'utilizzo della leva finanziaria, con la realizzazione di utili e plusvalenze che presuppongono un andamento esponenziale nelle valutazioni.
Non vi è dubbio che la dinamica di crescita di ogni asset class deve costantemente fare i conti con l'opera di disturbo messa in atto dalla speculazione, con la conseguenza che ogni crescita irrazionale difficilmente si sgonfia senza esplodere. In queste operazioni, spesso passano di mano immobili soggetti ad aumenti giustificati, con il premio che si paga per ottenere un immobile che troppi attori richiedono contemporaneamente.
Le vicende del capitalismo italiano di questi ultimi anni sono ricche di figure di novelli geni finanziari, la cui fama ha contribuito a creare una nuova casta del capitalismo, gli immobiliaristi, che partendo dal nulla hanno creato immense fortune “virtuali”. La storia recente insegna che tali fortune sono state conseguite tramite alchimie finanziarie di breve respiro.
La mia domanda ora è la seguente: in che percentuale ha inciso il trading immobiliare sulla crescita irrazionale delle quotazioni in alcune aree del nostro paese e quali possono essere le conseguenze su bilanci aziendali e familiari di un'eventuale contrazione di un certo rilievo delle quotazioni immobiliari, tenendo presente che secondo l'ultima rilevazione, i prezzi medi delle nuove abitazioni in America sono scesi improvvisamente dell' 11 % mese su mese subendo un vero e proprio crollo?
Se prendiamo ad esempio, gli ultimi dati Nomisma pubblicati su The Economist le maggiori crescite in percentuale si sono registrate proprio in Europa con l'Irlanda a condurre il gruppo. I prezzi delle abitazioni sono saliti del 250 % ( al lordo dell'inflazione) in Irlanda, del 200 % in Inghilterra, del 170/180 % in Spagna, del 130/140 % in Francia e quasi del 100 % in Italia con una notevole diversificazione territoriale aggiungo io. Nel Mondo la classifica è guidata dall'Australia, seguono Stati Uniti e Canada con il Giappone che risente ancora oggi della grande crisi delle “Jusen” degli anni '80.
Ormai è evidente a chiunque, ciò che sta accadendo in America, paese nel quale in percentuale la crescita non è stata certo una delle maggiori del pianeta. Ovviamente stiamo parlando di un paese dove le famiglie convivono con un indebitamento cronico e stratosferico, dove imperversava il fenomeno “subprime” ovvero la possibilità concessa dall'industria finanziaria derivata, di ottenere finanziamenti con formule a dir poco autolesioniste. La concessione di credito in formule ibride, con deferimento della quota capitale, allentamento o omissione di garanzie reddituali o patrimoniali, fondate sul presupposto che la tendenza al rialzo dei prezzi immobiliari sia una tendenza infinita, hanno giocato un ruolo determinante nella crisi americana.
In Europa al momento abbiamo solamente i germogli di questo fenomeno finanziario, in quanto il fenomeno “subprime” esiste quasi esclusivamente in Inghilterra dove, secondo le statistiche, il volume non supera il 14 % del totale del mercato immobiliare europeo. Ovviamente quando una moda, una tendenza si manifesta in America, la patria delle invenzioni finanziarie l'onda si sposta progressivamente anche nelle altre realtà mondiali
Il buon senso dice che un debito, qualunque esso sia, viene assunto prima sulla base di una consapevolezza delle proprie disponibilità di reddito non solo nel breve ma anche nel lungo termine, poi concesso sulla base di precise garanzie reddituali e patrimoniali. Ciò non toglie che possano essere previste forme flessibili di rimborso del debito contratto, ma sempre nel rispetto di valutazioni che sono alla base di ogni ragionevole impegno finanziario.
Al momento il rialzo dei tassi e l'inflazione non sembrano rappresentare un pericolo tale da richiedere maggiore attenzione nelle dinamiche di rinegoziazione e consolidamento dei mutui ipotecari, ma ovviamente la diffusione percentualmente sensibile dei mutui a tasso variabile potrebbe provocare qualche serio problema nel breve/medio termine specialmente in caso di salita esponenziale dell'inflazione. Certo è che l'ultimo aumento dei tassi in Inghilterrà testimonia che la dinamica di crescita della massa monetaria non accenna a diminuire e che a breve le richieste salariali oltre ad un ritorno di "fiamma" nei prezzi energetici incideranno in maniera significativa sull'aumento dei tassi in propensione.
Come detto in precedenza recentemente in Europa ed anche in Italia stanno diffondendosi sempre più le formule che consentono di estrarre valore dalla propria abitazione (MEW mortage equity withdrawals) finanziamenti concessi principalmente al di fuori del sistema bancario, che concedono la possibilità di finanziare i consumi o consolidare i propri debiti con percentuali significative sino al 100 %.
Non è raro ormai, anche nella nostra realtà vedere proliferare le proposte di mutui innovativi, in particolar modo da parte delle finanziarie del credito in funzione della rivalutazione degli immobili. Particolarmente innovativi sono per il panorama italiano quei mutui che prevedono la possibilità di accedere a maggiore liquidità attraverso l'accensione di un mutuo su un immobile dove non grava nessuna ipoteca per finanziare altri consumi come avviene in America. Formule che talvolta ripercorrono le orme del fenomeno "subprime". Fonte: [TrendOnLine.com]
